Pilier 06 · Immobilier
LMNP, nue-propriété, démembrement
Au-delà de la résidence principale, l'immobilier peut jouer plusieurs rôles très différents dans un patrimoine : revenus locatifs, levier de crédit, transmission, défiscalisation. Trois structurations méritent une attention particulière : le LMNP, la nue-propriété temporaire et le démembrement de SCPI.
LMNP : fiscalité pendant 15-25 ans
~0%
Nue-propriété : décote
30 à 45%
Déficit foncier : plafond global
10 700 €/an
IFI sur nue-propriété
0
§ 01
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel permet, en régime réel, d'amortir le bien et le mobilier. En pratique, les amortissements effacent le résultat imposable pendant 15 à 25 ans : les loyers tombent quasiment nets d'impôt. Un des rares dispositifs où l'avantage fiscal s'applique sans plafond de niches.
§ 02
Acheter la nue-propriété d'un bien pour 15 à 20 ans = payer 55 à 65% du prix. Pendant la durée, l'usufruitier (souvent un bailleur institutionnel) perçoit les loyers et assume l'entretien. Vous ne percevez rien, ne déclarez rien, ne payez pas d'IFI sur cette fraction. À terme, vous récupérez la pleine propriété sans fiscalité.
§ 03
Même logique appliquée aux SCPI : acheter la nue-propriété de parts sur 5 à 10 ans pour 60 à 80% de leur valeur. Idéal pour préparer un complément de revenus qui démarrera pile à la retraite, sans fiscalité pendant la phase de démembrement.
§ 04
En régime réel, les travaux génèrent du déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €/an), outil puissant pour un investisseur à TMI élevée qui rénove. Mais la location nue au régime micro-foncier reste fiscalement lourde et sans levier particulier.
Questions fréquentes
Les deux sont complémentaires. LMNP = maîtrise locale, fiscalité ultra-faible, mais concentration. SCPI européennes = diversification et zéro gestion, mais moindre contrôle. L'arbitrage dépend de votre appétence à gérer.
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