Immobilier · Réforme 2025
Ce que la revente coûte vraiment en LMNP
Pendant la détention, l'amortissement efface l'impôt sur les loyers. Depuis la loi de finances 2025, il refait surface le jour de la vente : les amortissements déduits viennent réduire votre prix d'acquisition, donc gonfler la plus-value imposable. Sauf pour certaines résidences. Cet outil déroule le calcul ligne par ligne.
1. Le bien
Amortissements réintégrés
Amortissements non repris
Bien concerné par la réintégration des amortissements.
2. L'acquisition
3. La détention et les amortissements
4. La revente
Diagnostics, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence si elle est à votre charge : ces frais viennent en déduction du prix de cession. Le forfait de 15 % pour travaux suppose une détention de plus de 5 ans, et son application en meublé au réel, quand les travaux ont déjà été amortis, se valide avec votre notaire. Simulation pédagogique, hors cas particuliers (démembrement, détention en société, non-résidents, exonérations spécifiques).
Impôt total à la revente
—
Hypothèse de calcul, à confirmer avec votre expert-comptable et votre notaire.
Le même bien, revendu en nu ou en meublé
Location nue
Aucun amortissement à reprendre
—
Meublé au réel (LMNP)
Amortissements réintégrés
—
L'écart
Ce que coûte la réintégration
—
Comparaison à la seule revente, prix et durée identiques. Elle ne dit pas que le nu est plus avantageux : pendant toute la détention, le meublé au réel a payé beaucoup moins d'impôt sur les loyers grâce à ce même amortissement. L'arbitrage se fait sur l'ensemble de l'opération, loyers et revente réunis.
Le calcul, ligne par ligne
L'impôt selon l'année de revente, nu ou meublé
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Ce que la réforme a changé
Jusqu'en février 2025, la location meublée offrait une anomalie rare : on amortissait le bien pour effacer l'impôt sur les loyers, et la plus-value se calculait quand même sur le prix d'achat d'origine, amortissements oubliés. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a fermé cette porte. Pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction viennent minorer le prix d'acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Y compris les amortissements pratiqués avant 2025.
Les résidences qui échappent à la règle
Le texte prévoit une exception, et c'est là que se joue l'essentiel du conseil. Trois catégories restent hors du champ de la réintégration, leur plus-value continue de se calculer sans reprise des amortissements : la résidence étudiante, la résidence senior et l'EHPAD.
Tout le reste est concerné, et c'est là que les confusions coûtent cher : le meublé de longue durée, bien sûr, mais aussi la résidence de tourisme, la résidence d'affaires et le bail mobilité. Ces trois derniers sont souvent rangés à tort dans la catégorie des résidences services exonérées. Ils ne le sont pas. Beaucoup de vendeurs l'apprennent chez le notaire, le jour de la signature.
Le chiffre à réintégrer n'est pas celui que vous croyez
Le texte vise les amortissements « admis en déduction ». Or en meublé, l'amortissement déductible est plafonné par l'article 39 C du code général des impôts : il ne peut pas créer de déficit. Quand l'opération est financée à crédit, les intérêts absorbent une large part du résultat et une bonne partie de l'amortissement comptable part en report, sans jamais avoir été déduite. Le sort de ces amortissements différés n'est pas encore tranché par la doctrine. Certains cabinets retiennent une lecture prudente et réintègrent l'intégralité du stock pratiqué, pour éviter une mauvaise surprise en cas de contrôle. C'est pour cela que l'outil propose les deux lectures.
Une règle simple pour finir : le montant exact des amortissements déduits ne se devine pas, il se lit sur la liasse fiscale. C'est votre expert-comptable qui le fournit, le notaire ne le recalcule pas. Avant de mettre en vente, ce chiffre se demande, et se vérifie. C'est souvent la différence entre une revente préparée et une revente subie.
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