Crédit immobilier
Combien pouvez-vous emprunter ?
Avant de chercher un bien, connaissez votre budget réel. Le calcul reprend la méthode des banques : taux d'effort plafonné, assurance emprunteur comprise dans la mensualité, frais d'acquisition déduits du prix.
Retenus à 70 % par les banques, comme dans le calcul ci-contre.
Taux annuel appliqué au capital emprunté. Sur un profil jeune et non fumeur, il descend souvent sous 0,20 %.
Sert à déduire les frais d'acquisition du prix finançable : 7,5 % dans l'ancien, 2,5 % dans le neuf.
Montant empruntable
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Estimation indicative calculée selon la méthode HCSF : taux d'effort plafonné, assurance emprunteur incluse dans la mensualité, revenus locatifs retenus à 70 %. Votre banque reste seule décisionnaire et applique ses propres règles de reste à vivre.
Ce que change la durée du prêt
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Chaque barre représente la somme totale remboursée à la banque sur la durée. À mensualité identique, allonger le prêt augmente le capital obtenu, mais la part dorée grossit plus vite que la part bleue.
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Comment se calcule votre capacité d'emprunt ?
Le raisonnement bancaire tient en trois temps. D'abord, les revenus retenus : vos revenus nets, plus vos loyers perçus comptés à 70 %, parce que la banque provisionne la vacance et les charges. Ensuite, la mensualité maximale : ces revenus multipliés par le taux d'endettement autorisé, généralement 35 %, moins les mensualités de crédit que vous payez déjà.
Enfin le capital. Cette mensualité maximale inclut l'assurance emprunteur, c'est le point que la plupart des simulateurs oublient et qui fausse tout. On retire donc la prime d'assurance de la mensualité avant de convertir le solde en capital, à partir du taux et de la durée. Sur un dossier moyen, ignorer l'assurance gonfle la capacité affichée de 5 à 8 %.
Capacité d'emprunt n'est pas budget d'achat
Le capital que la banque vous prête finance le bien mais aussi les frais d'acquisition, environ 7,5 % du prix dans l'ancien et 2,5 % dans le neuf. Pour connaître le prix réel du bien que vous pouvez viser, il faut donc retrancher ces frais de l'enveloppe totale, apport compris. C'est la ligne « prix du bien, frais déduits » du simulateur.
Reste ce qu'aucune formule ne capte : la stabilité de vos revenus, votre reste à vivre une fois la mensualité payée, l'épargne de précaution qui subsiste après l'apport. C'est le travail d'analyse que nous menons avec vous avant de présenter un dossier.
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Un patrimoine se construit dans la durée.
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