Studio étudiant géré, Bordeaux Bassins à Flots

Un studio meublé de 19,75 m² dans une résidence étudiante en activité à Bordeaux, au 30 cours Henri Brunet, quartier des Bassins à Flots. La résidence est exploitée par un gestionnaire professionnel : vous n’avez ni locataire à trouver, ni état des lieux à faire, ni charge de gestion. Vous percevez un loyer, c’est tout.

Pourquoi cet emplacement

Les Bassins à Flots concentrent en quelques rues ce qui fait la demande étudiante : SupMode, l’Institut Culinaire de France, Vatel, l’ESSCA, l’INREP et l’INSEEC sont à proximité immédiate. Commerces, restaurants, cinémas et musées sont accessibles à pied. Le tramway et les bus passent au pied de la résidence, ce qui met l’ensemble de Bordeaux à portée directe.

C’est le type de secteur où un logement se reloue sans effort : demande structurelle, offre contrainte, et un quartier qui s’est transformé en profondeur ces dix dernières années.

Le logement

Studio de 19,75 m² au quatrième étage, orientation est-ouest, livré fin 2015. Meublé et équipé d’un coin cuisine. La résidence propose des studios de 19 à 27 m², sécurisés, avec jardin, local à vélos, salle commune, salle de sport et laverie. Ce sont ces équipements qui font la différence sur le taux d’occupation d’une résidence étudiante.

Côté énergie, le bien est classé C au DPE comme au GES. Un point qui compte : les classes énergétiques les plus basses concentrent aujourd’hui l’essentiel des contraintes réglementaires locatives.

Le gestionnaire

La résidence est exploitée par Logifac, trente-cinq ans d’expérience dans les résidences services et étudiantes, avec un positionnement centré sur le « mieux vivre étudiant » : logement, santé, assurance. Des logements fonctionnels, entièrement équipés et sécurisés.

Sur ce type d’investissement, la qualité de l’exploitant compte autant que celle de l’emplacement. C’est le premier point que je regarde avant de présenter un bien.

Les chiffres

Le lot ressort à 87 781,14 € HT, auxquels s’ajoutent 8 300 € de frais de notaire, soit 96 081,14 € tout compris. Le loyer annuel s’établit à 3 981,16 € HT, soit 331,76 € par mois, pour un rendement prévisionnel de 4,54 %.

À déduire de ce loyer : 488,15 € de charges non récupérables estimées et 169 € de taxe foncière par an. Le loyer est indexé de façon triennale, avec un plafonnement à 4,5 % de l’IRL.

Ces montants sont ceux de la fiche du partenaire. Ils sont indicatifs et n’emportent aucune garantie de résultat.

Pour qui

Ce lot a du sens pour trois profils :

• Un premier investissement locatif, avec un ticket d’entrée contenu et aucune gestion à assumer.
• Un contribuable qui veut des revenus peu fiscalisés : en LMNP, l’amortissement du bien vient neutraliser tout ou partie du loyer imposable, souvent pendant de longues années.
• Un patrimoine à construire à crédit, où le loyer prend en charge une partie significative de l’échéance.

En face, deux points à regarder lucidement : le rendement dépend de la solidité de l’exploitant, et un lot de résidence gérée se revend sur un marché plus étroit qu’un appartement classique. Ce sont des paramètres qui s’anticipent, pas des raisons d’écarter le dossier.

La suite

Je vous transmets la fiche complète du lot, et nous regardons ce que ça donne dans votre situation : votre tranche d’imposition, votre capacité d’emprunt, et l’intérêt réel de l’opération pour vous. Si le calcul ne tient pas, je vous le dis.

Prenons rendez-vous ou écrivez-moi directement.