Pilier 10 · Levier
Financer son patrimoine sans grignoter son épargne
Un crédit bien structuré n'est pas une charge — c'est un actif. Effet de levier immobilier, crédit lombard, prêt in fine : utilisé avec méthode, le crédit permet de construire un patrimoine bien supérieur à ce que l'épargne seule permettrait.
Taux max endettement
35% (+dérogation 20%)
Lombard : quotité usuelle
50 à 70%
In fine : intérêts déductibles
100%
Coût d'assurance emprunteur
0,10 à 0,50%/an
§ 01
Acheter 100 à 110% d'un bien avec 10-30% d'apport, c'est démultiplier le patrimoine terminal. Sur 20 ans, un immobilier acheté avec 20% d'apport et autofinancé par les loyers peut se traduire par un patrimoine libre d'hypothèque 4 à 5 fois supérieur à l'apport initial — en valeur nominale, avant fiscalité.
§ 02
Un crédit adossé à un portefeuille financier (AV, compte-titres, contrat Luxembourg). Vous empruntez 50 à 70% de la valeur du portefeuille sans le liquider. Idéal pour saisir une opportunité sans déclencher de fiscalité, ou pour investir en immobilier sans mobiliser son épargne. Attention : le portefeuille doit absorber sans drame un appel de marge.
§ 03
On ne rembourse que les intérêts pendant la durée, le capital étant remboursé à l'échéance (souvent via une assurance-vie adossée). Intérêts plus élevés qu'en amortissable, mais déductibles des revenus fonciers — le produit net peut être très favorable à TMI élevée.
§ 04
Le TAEG seul ne suffit pas. Les vraies questions : durée, modularité, flexibilité de remboursement anticipé (IRA plafonnées ?), portabilité, assurance emprunteur. Sur 20 ans, une bonne négociation globale vaut souvent 30 à 60k€.
§ 05
La règle HCSF des 35% est un plafond théorique. Les profils patrimoniaux peuvent obtenir au-delà via la dérogation 20% accordée aux banques, ou via des structures dédiées (banque privée, crédit lombard, montages patrimoniaux). Un conseil averti fait parfois gagner 200 à 500k€ de capacité.
Questions fréquentes
Pas toujours. Tant que le taux du crédit est inférieur au rendement net attendu de l'investissement, conserver le crédit et investir la trésorerie est plus rentable. Le calcul doit intégrer la fiscalité de chaque côté.
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